Юристы Екатеринбурга предлагают узаконить лотхаусы //Комментарий Ивана Волкова, Управляющего партнера Юридической фирмы "ЮРЛИГА" журналу "Деловой квартал".

Печать
27.03.2013 19:46

 

792 x large

Фото: xxivek.com.ua

Екатеринбургские юристы предлагают мэрии узаконить лотхаусы – многоквартирные дома, возведенные на землях ИЖС. Так город может создать прецедент и показать другим мегаполисам, как решить эту проблему.

В течение последнего года мэрия Екатеринбурга пыталась разобраться с многоквартирниками на землях под индивидуальное жилищное строительство – чиновники подавали в суд на застройщиков, доказывая, что дома построены незаконно. Дела идут с переменным успехом: два суда власти в прошлом году проиграли. Как считает управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий, по двум искам о сносе лотхаусов суд отказал по формальным основаниям: «Никто не хочет народного гнева. Но судья, принимая такое решение, не понимает одного – он защищает мнимые права тех, кто только собирается жить на той или иной территории. Забывая, что на ней давно живут другие граждане. Из-за подобных новостроек у них начинаются перебои с электроснабжением. Это страусиная тактика судей – прятать голову в песок и надеяться, что все разрешится само».

Но снос пошел. Прошлым летом судебная коллегия Свердловского облсуда по гражданским делам постановила снести два многоквартирных дома в переулке Облепиховом. Осенью судебные приставы предписание выполнили. Однако, указывает президент Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок, это капля в море - всего в 2012 г. аналитики УПН выявили около сотни таких зданий в Кировском, Ленинском и Орджоникидзевском районах города, а также в поселках Совхозный, Большой Исток и в Арамили. Доли в многоквартирниках на землях ИЖС уже купили порядка 2 тыс. екатеринбуржцев. Объединившись, члены УПН обратились к свердловскому губернатору Евгению Куйвашеву с просьбой помочь решить проблему.

Власти говорят владельцам квартир в лотхаусах прямым текстом: дольщиками они не являются, на компенсации после сноса дома рассчитывать не могут и действуют на свой страх и риск. Предупреждают и о другой головной боли - перепродать лотхаус или прописать в нем кого-то будет крайне сложно. Для любой сделки понадобится заверенное у нотариуса разрешение всех соседей. Сами собственники квартир считают, что скандал раздувают крупные застройщики. А их дома построены не хуже и не лучше обычных высоток. «За 800 тыс. руб. я купила квартиру в25 кв. м. в лотхаусе на ул. Орловской. Застройщик на рынке не первый год, проблем не было ни с сетями, ни с деньгами. Каждый покупатель оформляет договор инвестирования – можно вложить деньги и забрать их в любой момент, получив вдобавок 30% суммы. Некоторые поступают именно так. За коммуналку жильцы не переплачивают – скважина своя. Лифта нет – он и не нужен в трехэтажке. Продать долю можно – нужно будет разослать телеграммы всем соседям-собственникам. При желании можно всем собраться и приватизировать дом отдельно по квартирам», - рассказала «ДК» собственница квартиры в лотхаусе.

В других регионах власти относятся к лотхаусам лояльнее. Например, в Московской области, мэр Ногинска Владимир Хватов заявлял, что сносить такие дома не будут: «Снос – это крайняя мера. Сейчас мы работаем с застройщиками, направляем запросы в регистрационную палату, в прокуратуру, чтобы проверить законность строительства. Мы заставляем застройщиков привести в норму документы и оформить все согласно закону».

По подобному пути предлагают пойти свердловские коммунисты: в начале марта при поддержке КПРФ в городе прошел митинг - владельцы жилья в лотхаусах требовали узаконить построенные дома и не допустить выселения и сноса. По словам Дмитрия Шадрина, руководителя фракции КРПФ в областном Заксобрании, коммунисты намерены протестовать и дальше: «Мы попытаемся это сделать через нашу фракцию в Госдуме. Как юрист я думаю, что узаконить такие постройки вполне реально», - поясняет он.

Volkov Ivan 5 Как добавляет управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА» Иван Волков, компромисс, который бы устраивал и мэрию, и собственников лотхаусов-многоквартирников, и горожан, найти можно: «Я в этом серьезных сложностей не вижу. Если будет принят соответствующий нормативный акт – очень многим людям станет жить легче. Например, Городская дума могла бы изменить в Генплане Екатеринбурга зонирование участков, на которых уже возведено несколько лотхаусов, и разрешить там строительство блокированных двух и трехэтажных домов – это же в компетенции депутатов. Конечно, нужно сразу четко обозначить правила игры и прописать максимум нюансов. Допустим, чтобы пятно застройки на участке не превышало 60-70% от его площади – то есть на 10 сотках дом не может занимать больше 6-7. Или чтобы на одном участке такой же площади не было двух домов. Возможно предусмотреть и другие ограничения, чтобы собственники дачных домиков в черте города и владельцы индивидуальных жилых домов массово не устремились сносить свои фазенды, строить там лотхаусы и продавать доли в них». Иван Волков прогнозирует: если продолжать сносить лотхаусы, могут начаться массовые скандалы: «Первый митинг по этому поводу мы уже видели. Не думаю, что накануне выборов мэра Екатеринбурга и депутатов Городской думы действующей власти это нужно».

Мой адрес – не дом и не улица

Риски владения жильем в лотхаусе

Признание в суде дома самовольной постройкой приводит к невозможности сдавать жилье в аренду и продавать его. Предполагает снос дома.

Подключение к существующим сетям без учета общей нагрузки на них ведет к перебоям с водой и теплом как у жителей лотхаусов, так и у их соседей.

Сложности с перепродажей жилья и пропиской родственников: другие собственники (соседи по дому) имеют приоритетное право выкупа доли (квартиры в лотхаусе), когда ее выставят на продажу. Отказ соседей от покупки заверяется нотариально. Чтобы прописать на своей жилплощади кого-либо, необходимо выделить теоретическую долю в реальных метрах.

Отсутствие ответственности застройщика – собственники квартир в лотхаусах не подпадают под действие 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Компенсация за жилье в случае сноса дома им не полагается.

Плюсы лотхаусов в Екатеринбурге

Цена 1 кв. м. – 30-32 тыс. руб.

 

Автор: Екатерина Стихина

Источник: журнал и портал "Деловой Квартал".