English Chinese (Simplified) Русский
Последние новости Все новости >>>
02.10.2019 СОЦВЫПЛАТЫ НА ЖИЛЬЕ ДЛЯ КМНС ЯНАО ВКЛАДЫВАЮТ В ГНИЮЩИЕ КВАРТИРЫ. СТРОИТЕЛИ ГОТОВЯТ ДЛЯ АРТЮХОВА АКТИВНЫЕ ГРУППЫ НОВЫХ «ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ»
30.09.2019 Избирком Екатеринбурга снова отклонил заявку на РЕФЕРЕНДУМ.
13.09.2019 Куйвашев созывает олигархов. Кто заработает миллиарды на Универсиаде//Комментарий Управляющего партнера ЮФ "ЮРЛИГА" Ивана Волкова.
+7 (343) 228 34 40 (45, 46)
Дополнительные адреса и телефоны

Адрес офиса для корпоративных клиентов Группы предприятий "ЮРЛИГА":
620057, Россия, г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55-А, офис 408.
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (343) 228-34-40
+7 (343) 219-88-25
+7 (343) 378-51-77
+7 (950) 638-44-26
факс: +7 (343) 228-34-40

Адрес офиса для клиентов - физических лиц, Группы предприятий "ЮРЛИГА":
620057, Россия, г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55-А, офис 402.
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (343) 200-60-15
+7 (953) 387-51-00
факс: +7 (343) 228-34-40

Представительство Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС" в городе Сочи:
354340, Россия, г. Сочи. ул. Конституции, 18
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (8622) 37-54-41
+7 (918) 105-16-27

Приобретение недвижимости, земли, бизнеса. Как не сделать ошибок при выкупе у государства, органов местного самоуправления, собственников?

PDF Печать E-mail
22.09.2014 14:20

 18 сентября 2014 г. в Екатеринбургском центре развития предпринимательства прошел очередной семинар для представителей бизнес-сообщества. Мероприятие провел руководитель Департамента налоговой и имущественной безопасности ЗАО «Аудит-Классик» Алексей Кафтанников. В мероприятии приняла участие юрист юридической фирмы «ЮРЛИГА-БИЗНЕС» Кристина Валерьевна Манузина.

Присутствующие в ходе встречи узнали, какие риски могут возникнуть в процессе приобретения бизнеса, какие существуют способы приобретения бизнеса и какой из них самый выгодный, что представляет наибольший интерес при покупке отдельных составляющих бизнеса.
Как выяснилось, при купле-продаже бизнеса наиболее велики риски в малом и среднем бизнесе.
 
Существует четыре основных способа приобретения бизнеса:
- приобретение базовых активов общества;
- реорганизация юридического лица в форме слияния и присоединения;
- приобретение акций в акционерном обществе или долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью;
- покупка предприятия как имущественного комплекса.
В каждом конкретном случае покупатель выбирает, конечно же, тот способ, который больше всего ему подходит с точки зрения материальных, временных и иных затрат.
 
 
 
Более того, если вы решили приобрести не весь бизнес, а лишь отдельные его составляющие, то основной интерес для вас могут представлять:
1. Недвижимое имущество или право аренды;
2. Клиентская база;
3. Связи с поставщиками;
4. Коллектив профессионалов;
5. Интеллектуальная собственность;
6. Торговое и производственное оборудование;
7. Лицензии и разрешения.
 
Если оценивать покупку бизнеса с точки зрения затрат, то наиболее выгодным будет вариант приобретения доли в уставном капитале юридического лица, причем данный способ удобен как с точки зрения временных, так и с точки зрения материальных затрат, поскольку:
-позволяет установить контроль над компанией в сжатые сроки;
-инвестор получает в свое распоряжение бизнес в целом;
-нет необходимости уплачивать НДС;
В то же время, этот способ влечет за собой большое количество рисков:
1. Продавец доли может заключить с Вами сделку в нарушение ограничений, содержащихся в уставе юридического лица:
1.1. Ограничения на отчуждение доли;
1.2. Получения согласия всех участников на отчуждение доли;
1.3. Выполнение условий о преимущественном праве участников общества;
2. Также на практике возможна продажа неоплаченной доли, поскольку факт оплаты зачастую не проверяется налоговыми органами.
3. Кроме того, возможны и налоговые риски при покупке доли в ООО:
3.1. Когда изменяется законодательство, значительно ухудшающее условия ведения бизнеса (например, с 01 января 2015 года планируется ввести налог на имущество для бизнеса, находящегося на упрощенной системе налогообложения или на ЕНВД);
3.2. Возможно доначисление налогов за предыдущие периоды, когда продавец совершал сделки с фирмами-однодневками, использовал незаконные схемы оптимизации налогообложения, неправильно или неправомерно был использован спецрежим, а также в случае неправильного налогового учета.
Как можно обезопасить себя в такой случае? На семинаре было дано несколько рекомендаций.
Во-первых, необходимо включить в текст договора важные для Вас, как для покупателя, условия, а именно: безусловный запрет на отчуждение активов общества для органов управления продавца;
Во-вторых, предусмотреть условие об ответственности продавца за достоверность финансовой отчетности и право на расторжение договора и возмещение убытков при её недостоверности.
Более того, можно предусмотреть и некоторые обеспечительные меры: поручительство и залог бывших учредителей юридического лица; отсрочка платежа, если речь идет о больших суммах, лучше воспользоваться аккредитивом как одной из форм безналичных расчетов, а также есть возможность открыть эскроу-счет, однако в нашей стране принято использовать банковскую ячейку при проведении такого рода сделок. Также советуем указывать в договоре действительную стоимость доли, прикладывать к договору бухгалтерский баланс, предусмотреть условие о внесении покупателем аванса, после чего он получает возможность руководить предприятием несколько месяцев и в случае, если прибыль окажется меньше- потребовать возврата внесенного аванса.
Если вы всерьез решили обезопасить себя и приобрести бизнес с наименьшими рисками, то в данном случае подойдет такой из перечисленных способов, как приобретение предприятия (имущественного комплекса), на такую сделку уйдет значительное количество времени и материальных затрат, но вероятность остаться ни с чем в данном случае сводится к нулю.
                                                                                                                                                 
      
 
На прошедшем мероприятии также был рассмотрен вопрос приобретения недвижимости на аукционе. Как правило, если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, то у вас возникает обязанность уплатить 18% от стоимости недвижимости в Федеральное казначейство, но проблема заключается в том, что цена в контракте, как правило, указывается с НДС, а у покупателя возникает обязанность уплатить предусмотренную контрактом цену в определенные сроки. Таким образом, если вы уплатите эту цену в полном объеме, а в последующем заплатите НДС, то получится, что НДС вы уплатили дважды. У муниципалитета в данном случае возникает неосновательное обогащение, и вы имеете право взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере 18% от стоимости недвижимости в судебном порядке. Если же вы решите уплатить цену по контракту за вычетом 18%, то возникнет ситуация, при которой вы будете считаться не исполнившим обязанность, следовательно, у продавца возникает право не передавать имущество до полной его оплаты. Чтобы избежать подобных ситуаций, советуем в отчете оценщика (покупаемое имущество всегда подлежит оценке), а в последующем на основании этого- и в контракте, указать цену объекта недвижимости без учета НДС.В таком случае вы исполните свою обязанность и перед продавцом, и перед налоговыми органами, избежав лишних затрат.
Прошедший семинар по заявленной теме оказался полезным для всех присутствующих, поскольку юристам постоянно приходится сопровождать подобные сделки, участие бухгалтера здесь не менее важно, а если вы решили приобрести готовый бизнес и совсем не обладаете юридическими знаниями, то для вас данная информация будет как нельзя кстати.
 
Материал подготовлен пресс-службой ООО ЮФ «ЮРЛИГА-БИЗНЕС».