English Chinese (Simplified) Русский
Последние новости Все новости >>>
13.09.2019 Куйвашев созывает олигархов. Кто заработает миллиарды на Универсиаде//Комментарий Управляющего партнера ЮФ "ЮРЛИГА" Ивана Волкова.
20.02.2019 СВЕРДЛОВСКИМ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ РАСШИРЯТ ПРАВА. ОЧЕРЕДЬ ЗА КВАРТИРАМИ ВЫРАСТЕТ НА ТРЕТЬ.
12.02.2019 Попытка провалилась: бывшая тёща Дмитрия Лошагина отказалась пойти с ним на мировую//Комментарий Управляющего партнера ЮФ "ЮРЛИГА" Ивана Волкова.
+7 (343) 228 34 40 (45, 46)
Дополнительные адреса и телефоны

Адрес офиса для корпоративных клиентов Группы предприятий "ЮРЛИГА":
620057, Россия, г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55-А, офис 408.
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (343) 228-34-40
+7 (343) 219-88-25
+7 (343) 378-51-77
+7 (950) 638-44-26
факс: +7 (343) 228-34-40

Адрес офиса для клиентов - физических лиц, Группы предприятий "ЮРЛИГА":
620057, Россия, г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55-А, офис 402.
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (343) 200-60-15
+7 (953) 387-51-00
факс: +7 (343) 228-34-40

Представительство Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС" в городе Сочи:
354340, Россия, г. Сочи. ул. Конституции, 18
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (8622) 37-54-41
+7 (918) 105-16-27

Как мы землю выкупали...

PDF Печать E-mail
19.01.2013 20:31

 

  kolomiets Практически все предприниматели и организации реализуют свое право на приобретение земельного участка, занимаемого принадлежащим на праве собственности зданием, в собственность. Однако, практически все, кто решается на выкуп земельного участка, встречаются с проблемами реализации данного права и многочисленными нарушениями своих прав и требований закона со стороны органов местного самоуправления.
              К сожалению, разрешение споров с Администрацией города в досудебном порядке не получается, и для защиты своих прав предпринимателям приходится обращаться в суд, доказывать свою правоту и нести дополнительные расходы.
 
            Одним из распространенных нарушений прав покупателя земельного участка является требование Администрации города оплатить пени за просрочку исполнения обязательства покупателя по оплате выкупной стоимости земельного участка до момента регистрации права собственности Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
            В подобной ситуации, Администрацию города понять можно: как правило, договором купли-продажи предусматривается конкретный срок, в течение которого покупатель обязан оплатить выкупную стоимость земельного участка, и, в случае неоплаты, покупатель обязуется оплатить пени. При этом, договором купли-продажи земельного участка не предусматривается условие о том, что сумма пени должна быть оплачена покупателем именно до момента регистрации.
            В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Уклонение стороны по такой сделке от государственной регистрации права собственности, безусловно, нарушает права другой стороны на распоряжение приобретенным имуществом.
            Кроме того, в силу действующего налогового законодательства, до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, покупатель оплачивает фактическое пользование земельным участком, стоимость которого определяется в соответствии со ставкой аренды такого земельного участка. То есть, в результате уклонения Администрации города от регистрации сделки купли-продажи земельного участка в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, период фактического пользования земельным участком увеличивается, что влияет на сумму, подлежащую оплате покупателем за пользование земельным участком до момента регистрации права.
            Известны случаи, когда покупатель земельного участка не имел возможности в срок, определенный договором, произвести оплату выкупной стоимости, по вине продавца, то есть Администрации города: в договоре были указаны неверные банковские реквизиты, на которые необходимо было перечислять денежные средства. Как это часто бывает, покупатель в последний день срока оплаты пришел в банк, чтобы произвести оплату в требуемой сумме. Однако, кассир банка сообщил покупателю о том, что по указанным банковским реквизитам платеж не проходит и необходимо уточнить реквизиты, на которые следует производить оплату. Пока выяснялось, что именно неверно указано в реквизитах, банковский день подошел к концу и срок оплаты был пропущен. В дальнейшем было установлено, что в договоре купли-продажи земельного участка, проект которого был подготовлен продавцом, содержится ошибка в коде бюджетной классификации. Несмотря на то, что выкупная стоимость земельного участка была оплачена и просрочка платежа составляет один день, продавец настаивал на оплате пеней. На доводы покупателя о том, что неверное указание банковских реквизитов послужило причиной просрочки платежа, продавцом была заявлено: покупатель должен был самостоятельно проверить указанные продавцом банковские реквизиты и позаботиться об оплате суммы договора заранее, а не в последний день срока. При этом, остается непонятным: каким нормативным актом такая обязанность предусмотрена, и где именно покупатель должен был сверить указанные продавцом банковские реквизиты самого продавца?
Однако, факт просрочки действительно есть, и его последствия благоприятны только для продавца. Вопрос о причинах просрочки и ее последствиях в досудебном порядке в сложившейся системе органов местного самоуправления разрешить практически невозможно. А если быть точнее, то покупателю необходимо оплачивать все выставленные органом местного самоуправления суммы и тогда «зеленый свет» в регистрационную палату обеспечен. Случаи досудебного урегулирования споров по выкупу земельных участков с Администрацией нам неизвестны.
В другом случае покупатель не согласился с расчетом платы за пользование земельным участком. Получив обоснованные возражения на расчет, Администрация города приняла во внимание только один довод покупателя – в расчет принята гораздо меньшая площадь земельного участка, чем выкупаемая площадь. Доводы же покупателя о том, что земельным участком в размере выкупаемой площади он пользовался не все время, а лишь с момента принятия соответствующего Постановления о предоставлении земельного участка за плату, а до этого момента - только земельным участком в размере занимаемой зданием площади, остались без внимания.
В результате перед покупателем встал вопрос об оплате необоснованной суммы за фактическое пользование земельным участком, либо ее неоплате и разрешении спора в судебном порядке. Однако, проблема заключалась в том, что земельный участок приобретался в общую долевую собственность, то есть на стороне покупателя была множественность лиц. Остальными покупателями оплата фактического пользования земельным участком была произведена в полном объеме и затягивание процедуры регистрации сделки купли-продажи земельного участка означает для них несение убытков в значительной сумме. Убытки заключаются в необходимости несения затрат на оплату фактического пользования земельным участком до момента регистрации права собственности (а момент регистрации откладывается на неопределенное время до разрешения спора в судебном порядке), невозможности исполнить предварительные договоры купли-продажи земельного участка и распорядится своим имуществом. Таким образом, покупатель, отстаивая свои законные права, в то же время вызывает негативные последствия для других покупателей данного земельного участка.
В рассматриваемых ситуациях непонятно: что мешает органам местного самоуправления взыскать все возможные пени и задолженности в судебном порядке, не препятствуя регистрации сделки, или хотя бы попытаться реально разрешать подобные споры в досудебном порядке, а не создавать видение попытки выйти на диалог? Почему организации и граждане, выкупающие земельные участки, идут за правдой в суд, когда очевидно нарушение их прав и требований закона со стороны органов местного самоуправления?
Подобные случаи еще раз подтверждают, что при реализации своих прав граждане и организации сталкиваются с многочисленными нарушениями требований законодательства. Хотелось бы отметить, что споры и разногласия порой неизбежны.
Осуществить защиту своих прав возможно только путем принятия ряда действий: сохранение всех оригиналов, копий соответствующих документов; в случае возникновения споров и разногласий необходимо попытаться разрешить вопрос в досудебном порядке; если в досудебном порядке спор разрешить не удается – необходимо обращаться в суд.
 
 
Юрист практики "Судебная защита" Коломиец Елена Николаевна