English Chinese (Simplified) Русский
Последние новости Все новости >>>
13.09.2019 Куйвашев созывает олигархов. Кто заработает миллиарды на Универсиаде//Комментарий Управляющего партнера ЮФ "ЮРЛИГА" Ивана Волкова.
20.02.2019 СВЕРДЛОВСКИМ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ РАСШИРЯТ ПРАВА. ОЧЕРЕДЬ ЗА КВАРТИРАМИ ВЫРАСТЕТ НА ТРЕТЬ.
12.02.2019 Попытка провалилась: бывшая тёща Дмитрия Лошагина отказалась пойти с ним на мировую//Комментарий Управляющего партнера ЮФ "ЮРЛИГА" Ивана Волкова.
+7 (343) 228 34 40 (45, 46)
Дополнительные адреса и телефоны

Адрес офиса для корпоративных клиентов Группы предприятий "ЮРЛИГА":
620057, Россия, г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55-А, офис 408.
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (343) 228-34-40
+7 (343) 219-88-25
+7 (343) 378-51-77
+7 (950) 638-44-26
факс: +7 (343) 228-34-40

Адрес офиса для клиентов - физических лиц, Группы предприятий "ЮРЛИГА":
620057, Россия, г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55-А, офис 402.
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (343) 200-60-15
+7 (953) 387-51-00
факс: +7 (343) 228-34-40

Представительство Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС" в городе Сочи:
354340, Россия, г. Сочи. ул. Конституции, 18
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (8622) 37-54-41
+7 (918) 105-16-27

Проблемы разрешения споров, связанных с самовольными постройками, возведенными до 1995 года

PDF Печать E-mail
10.04.2012 08:46

kanaeva.jpgПомощник юриста практики «Комплексная правовая безопасность бизнеса»
Канаева А.С.

Законодательная дефиниция самовольной постройки и нормы, регулирующие последствия ее возведения, содержатся в статье 220 Гражданского кодекса РФ (Часть 1). Согласно пункту 1 указанной статьи, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом законодатель разъясняет, что у лица, осуществившего самовольную постройку, право собственности на нее может возникнуть только на основании судебного решения (а в предусмотренных законом случаях и в ином порядке), если будут соблюдены следующие условия: земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, находится у лица на определенном вещном праве (в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

До введения в действие части 1 ГК РФ при рассмотрении отношений, связанных с возведением самовольных построек, суды руководствовались статьей 109 ГК РСФСР (утв. Верховным Советом РСФСР 11.06.1964), которая ограничивала предмет регулирования норм о самовольном строительстве только жилыми домами и дачами.

Возникает логичный вопрос: как разрешать споры, связанные с самовольным строительством нежилых зданий и сооружений, осуществленным до введения в действие части 1 ГК РФ (до 1995 года)?

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Следовательно, статьи действующего ГК не могут быть применимы к самовольным постройкам, возведение которых осуществлялось до 1995 года.

Некоторая судебная практика в этом случае обращается к Постановлению СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 24.01.2011 по делу N А43-6333/2010, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2009 N Ф03-2609/2009 по делу N А51-6981/2006, ФАС Центрального округа от 25.10.2011 по делу N А36-1601/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.02.2011 по делу N А32-8134/2010).

Согласно п. п. 6 и 7 данного Постановления самовольные застройщики, приступившие после издания указанного акта к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок. В случае невыполнения самовольным застройщиком требования городского или поселкового исполнительного комитета о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет дает распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения. Органы Рабоче-крестьянской милиции обязаны оказывать необходимое содействие по приведению в исполнение распоряжения исполнительного комитета о сносе строения.

В указанных нормах старое постановление допускает снос самовольных нежилых построек в императивном административном порядке, однако это является грубым нарушением конституционного права на частную собственность. Часть 3 статьи 35 Конституции РФ гласит: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Этой же логики придерживаются и некоторые суды.

Так, согласно Постановлению от 25 октября 2005 года (дело № Ф08-5125/2005), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отказал в удовлетворении кассационной жалобы прокурора Краснодарского края на решение суда о признании недействительным распоряжения главы администрации Хостинского района г. Сочи от 10.11.2004 N 146-р "О сносе самовольно возведенных лодочных ангаров потребительского кооператива "Кустовая лодочная станция "Катран", расположенного в Хостинском районе г. Сочи, в районе санатория "Электроника". Данным распоряжением глава районной администрации обязал архитектурно-земельную инспекцию города Сочи снести самовольно возведенные лодочные ангары потребительского кооператива.

Гражданское законодательство основано на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, судебной защите нарушенных прав (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Распоряжение о сносе в той или иной степени нарушает каждое из указанных базисных положений гражданского права. Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав в административном порядке допускается только в случае, предусмотренном законом, во всех остальных случаях защита прав осуществляется судебными органами. Действующее законодательство не предоставляет административным органам права принимать решения о сносе самовольных построек, следовательно, такие решения может принимать только суд.

Пункт 7 Постановления СНК РСФСР от 22 мая 1940 года N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", которым предусмотрено право городского исполнительного комитета дать распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения, не подлежит применению. В соответствии со статьей 4 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" принятые ранее и действующие на территории Российской Федерации правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой данного Кодекса. Предусмотренное же указанным Постановлением право исполнительного органа давать распоряжение о сносе самовольно возведенного строения явно противоречит основным началам гражданского законодательства, изложенным в статье 1 Кодекса.

09 декабря 2010 года Президиум ВАС РФ изложил позицию относительно судебной практики по спорам о самовольных постройках в Информационном письме № 143. Пункт 12 данного письма содержал следующую сентенцию: «Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан». Таким образом, уже с 1 января 2010 года у владельцев в силу приобретательной давности появляется право собственности на объекты, самовольно возведенные до 1 января 1995 года, как жилые, так и нежилые. При этом владелец должен быть добросовестным приобретателем: это означает, что он приобрел постройку на законных основаниях, в момент приобретения не знал об отсутствии разрешений на строительство, в течение 15 лет владел и пользовался постройкой как своим собственным недвижимым имуществом.

В таком случае, как быть с владельцами, не подпадающими под категорию добросовестных приобретателей? Здесь снова возникает дилемма неприменения действующего закона к правоотношениям, возникшим до его введения в действие, и применения старого закона, противоречащего конституционным нормам.

Для приведения судебной практики к единообразию и окончательного решения вопроса Президиум ВАС РФ выразил свое мнение по вопросу такого самовольного строительства. В своем постановлении от 24.01.2012 года № 12048/11 Президиум указал, что нежилые здания и строения, возведенные до 1995 года, теперь не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (однако, могут быть снесены на других основаниях – например, если их существование создает угрозу жизни или здоровью граждан).

Таким образом, Высший арбитражный суд не только решил правоприменительную дилемму, но и устранил возможность нарушения охраняемых Конституцией прав граждан на неприкосновенность собственности.