English Chinese (Simplified) Русский
Последние новости Все новости >>>
13.09.2019 Куйвашев созывает олигархов. Кто заработает миллиарды на Универсиаде//Комментарий Управляющего партнера ЮФ "ЮРЛИГА" Ивана Волкова.
20.02.2019 СВЕРДЛОВСКИМ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ РАСШИРЯТ ПРАВА. ОЧЕРЕДЬ ЗА КВАРТИРАМИ ВЫРАСТЕТ НА ТРЕТЬ.
12.02.2019 Попытка провалилась: бывшая тёща Дмитрия Лошагина отказалась пойти с ним на мировую//Комментарий Управляющего партнера ЮФ "ЮРЛИГА" Ивана Волкова.
+7 (343) 228 34 40 (45, 46)
Дополнительные адреса и телефоны

Адрес офиса для корпоративных клиентов Группы предприятий "ЮРЛИГА":
620057, Россия, г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55-А, офис 408.
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (343) 228-34-40
+7 (343) 219-88-25
+7 (343) 378-51-77
+7 (950) 638-44-26
факс: +7 (343) 228-34-40

Адрес офиса для клиентов - физических лиц, Группы предприятий "ЮРЛИГА":
620057, Россия, г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55-А, офис 402.
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (343) 200-60-15
+7 (953) 387-51-00
факс: +7 (343) 228-34-40

Представительство Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС" в городе Сочи:
354340, Россия, г. Сочи. ул. Конституции, 18
Контактные телефоны в данном офисе:
+7 (8622) 37-54-41
+7 (918) 105-16-27

Долевое строительство: вступать ли в ЖСК?

PDF Печать E-mail
02.12.2014 11:07

 

 
        В настоящее время получило большое распространение приобретение гражданами жилых помещений в строящихся домах до момента их ввода в эксплуатацию, что связано с риском оказаться без денег и жилья. Ситуации с обманутыми дольщиками у всех на слуху, но как не оказаться в их числе?
 
В интернете можно найти множество памяток для дольщиков, в которых приведены основные положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ФЗ-214), но на практике всё равно встречаются случаи, когда застройщики уходят от положений не только этого закона, но и Закона о защите прав потребителей. Давайте разберёмся, как это происходит.
 
Если разрешение на строительство объекта недвижимости получено после 1 апреля 2005 года, то отношения по привлечению денежных средств граждан урегулированы  Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
 
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
 
Исходим из того, что разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года, а значит, на отношения застройщика с дольщиком распространяются положения ФЗ – 214. На основании пункта 2 статьи 1 ФЗ – 214 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
      1) на основании договора участия в долевом строительстве;
     2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
   3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
      
Привлечение денежных средств другими способами запрещено. В противном случае, такая сделка может быть признана судом недействительной. Причём, только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
 
Жилищные сертификаты в коммерческой недвижимости особого распространения не получили. Основными способами привлечения денежных средств является договор долевого участия и участие граждан в жилищно – строительных кооперативах.  
     
С договором долевого участия ситуация для потребителя более-менее ясна, в крайнем случае есть вышеупомянутые памятки и ФЗ - 214, а что же такое жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы?
      
Итак, жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Деятельностью кооператива является привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива. При этом, наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова "жилищный накопительный кооператив".
      
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в некоторых случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
   
Деятельность потребительских кооперативов регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (так называемая общая норма), однако существуют специальные нормы (законы), регулирующие деятельность указанных выше кооперативов. В частности, деятельность жилищных накопительных кооперативов регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", а деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ.
   
Принципиальная разница между ними видна из определений. Жилищный накопительный кооператив может использовать паевые взносы для покупки или строительства жилых помещений в целях передачи в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива. Иными словами, гражданин вступает в кооператив, и выплачивает пай, в соответствии с уставом кооператива, а кооператив строит, или покупает для него жилое помещение и предоставляет его в пользование до тех пор, пока пай не будет выплачен полностью и жилое помещение не станет собственностью гражданина.
 
Жилищно-строительный кооператив создаётся именно для строительства (реконструкции) многоквартирного дома, является застройщиком, строит на земельном участке, принадлежащем ему на определённом праве (собственности, аренды, реже ином праве) в соответствии с выданным ему разрешением на строительство.
      
Значит, если гражданину предлагают вступить в ЖСК, а разрешение на строительство выдано другому юридическому лицу, которое в проектной декларации указано как застройщик, и права на земельный участок принадлежат ему же (будь то собственность или аренда под строительство), то можно сделать вывод, что застройщик таким образом уходит от ответственности, предусмотренной ФЗ – 214. В частности, за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, что отражено в пункте11 обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
     
Вступать или не вступать в такой кооператив, каждый решает для себя сам. Однако необходимо помнить, что гарантии, предусмотренные ФЗ-214 и Законом о защите прав потребителей на данные правоотношения не распространяются и нужно очень внимательно изучить устав кооператива и усвоить порядок уплаты паевых взносов, ведь помимо оплаты непосредственно пая за квартиру вы несёте бремя обеспечения текущей деятельности кооператива и несёте риски, связанные с ней. Уточните порядок выхода из кооператива и возврата паевых взносов, возможно, впоследствии придётся отстаивать свои деньги в судебном порядке (кстати, использование такой схемы застройщиком, может сыграть с ним злую шутку), и конечно, ответственность за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, которая почти наверняка минимальна, или не предусмотрена вообще.
 
Кроме того, загляните в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) на сайте налоговой службы http://egrul.nalog.ru/ и уточните, кто является участниками компании застройщика и учредителями кооператива, и сами делайте соответствующие выводы.
 
Статья подготовлена юристом ООО Юридическая фирма «ЮРЛИГА-БИЗНЕС» Павлом Навалихиным.